📌 ÖzetHayır, kiracı ve ev sahibi arasında yapılan yeni kira sözleşmelerinde %25 zam sınırı kesinlikle uygulanmamaktadır. Bu kural, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında yalnızca mevcut konut kira sözleşmelerinin yıllık yenilemelerinde geçerli olan geçici bir düzenlemeydi. Yeni bir ev kiralarken veya ilk defa sözleşme yaparken kira bedeli, tarafların serbest iradesiyle ve bölgedeki emsal piyasa değerlerine göre belirlenir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na eklenen geçici madde ile getirilen bu sınır, yeni kiralamaları hiçbir zaman kapsamamıştır. 1 Temmuz 2024 itibarıyla mevcut kiracılar için de bu uygulama sona ermiş ve yasal artış oranı yeniden Tüketici Fiyat Endeksi'nin (TÜFE) on iki aylık ortalaması olarak belirlenmiştir. Bu durum, piyasada eski kiracılar ile yeni kiracılar arasında %200'leri aşan fiyat farkları yaratan bir ikili yapı oluşturmuştur. Ev sahipleri yeni sözleşmelerde yasal olarak piyasa değerini talep edebilirken, kiracılar da fahiş fiyatlara karşı haklarını bilmelidir.
Kiracı ve ev sahibi arasında yapılan yeni kira sözleşmelerinde %25 zam sınırı devam ediyor mu sorusunun net cevabı: Hayır, devam etmiyor. Bu düzenleme, en başından beri yalnızca mevcut, bir yıldan eski konut kira sözleşmelerinin yenilenme dönemlerinde uygulanmak üzere tasarlanmış geçici bir önlemdi. 11 Haziran 2022'de yürürlüğe giren ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na eklenen geçici bir maddeyle hayata geçirilen bu uygulama, 1 Temmuz 2024 tarihinde tamamen sona ermiştir. Dolayısıyla, 2024'ün ikinci yarısı ve 2025 yılı için yeni bir ev kiralayacak olan kiracılar ile evini ilk defa kiraya verecek mülk sahipleri için %25 gibi bir tavan söz konusu değildir. Kira bedeli, tarafların karşılıklı anlaşması ve güncel piyasa koşulları çerçevesinde serbestçe belirlenir. Bu durum, mevcut kiracılarla yeni kiracılar arasında oluşan ve %200'ü aşan kira makasının temel nedenini oluşturmaktadır.
%25 Kira Zammı Sınırı Nedir ve Hangi Sözleşmeleri Kapsıyordu?
Yüksek enflasyon ve konut piyasasındaki ani fiyat artışlarına karşı kiracıları koruma amacıyla getirilen %25 kira artış tavanı, son iki yılın en çok tartışılan hukuki düzenlemelerinden biri oldu. Ancak bu düzenlemenin kapsamı ve süresi konusunda ciddi bir kafa karışıklığı yaşanmaktadır. Uygulama, temel olarak mevcut kiracıların öngörülemez artışlarla karşılaşmasını engellemeyi hedefliyordu. Bu nedenle, düzenlemenin teknik detaylarını, yasal dayanağını ve kimleri kapsayıp kimleri dışarıda bıraktığını anlamak, hem kiracılar hem de ev sahipleri için kritik öneme sahiptir. Özellikle "yeni sözleşme" ve "mevcut sözleşmenin yenilenmesi" arasındaki ayrım, bu düzenlemenin kilit noktasıdır. Bu bölümde, uygulamanın hukuki çerçevesini ve zaman çizelgesini netleştirerek, mevcut kafa karışıklığını ortadan kaldırmayı amaçlıyoruz. Bu sayede, 1 Temmuz 2024 sonrası döneme dair beklentileri daha sağlıklı bir zemine oturtabiliriz.
Yasal Dayanak: Borçlar Kanunu'na Eklenen Geçici Madde
Kira artışlarına %25 tavan getiren düzenleme, kalıcı bir kanun değişikliği değil, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na eklenen bir geçici maddeydi. 8 Haziran 2022 tarihinde kabul edilen 7409 sayılı Kanun ile Borçlar Kanunu'na "Geçici Madde 1" eklenmiştir. Bu madde, açıkça "konut kiraları bakımından" bu tarihten itibaren yapılacak kira artışlarının, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçemeyeceğini belirtmiştir. Maddenin en kritik noktası, "yenilenen kira dönemlerinde" uygulanacak olmasıdır. Bu ifade, düzenlemenin sadece var olan ve süresi dolup yenilenen sözleşmeler için geçerli olduğunu, ilk defa yapılan veya sıfırdan başlayan sözleşmeleri kapsamadığını hukuken teyit etmektedir. Bu geçici madde, başlangıçta bir yıl için planlanmış, ancak 2023 yılında bir yıl daha uzatılarak 1 Temmuz 2024'e kadar yürürlükte kalmıştır.
Uygulamanın Başlangıcı ve Bitişi: 11 Haziran 2022 - 1 Temmuz 2024
Geçici maddenin yürürlük takvimi oldukça nettir. Düzenleme, 11 Haziran 2022 tarihinde yürürlüğe girmiş ve bu tarihten sonraki bir yıl boyunca yapılacak tüm konut kirası yenilemelerini kapsamıştır. Normal şartlarda 1 Temmuz 2023'te sona ermesi beklenirken, piyasa koşullarının devam etmesi nedeniyle süresi 1 Temmuz 2024 tarihine kadar uzatılmıştır. Bu da demek oluyor ki, 1 Temmuz 2024 saat 00:00 itibarıyla %25 kira artış sınırı uygulaması tamamen ortadan kalkmıştır. Bu tarihten sonra kira sözleşmesini yenileyecek olan mevcut kiracılar için artık yasal artış oranı, Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde belirtilen genel kural olan, Tüketici Fiyat Endeksi'nin (TÜFE) on iki aylık ortalaması olacaktır. Örneğin, Ağustos 2024'te sözleşmesi yenilenecek bir kiracı, o ay açıklanan son 12 aylık TÜFE ortalaması oranında bir zamla karşılaşacaktır.
Kapsam Dışı Kalan Kiralamalar: İşyerleri ve Yeni Sözleşmeler
Düzenlemenin en çok yanlış anlaşılan yönü kapsamıdır. %25 sınırı, en başından itibaren sadece konut kiraları için geçerliydi. İşyeri, ofis, dükkan gibi ticari mülklerin kiraları bu düzenlemenin tamamen dışındaydı ve bu kiralamalarda artış oranı her zaman TÜFE'nin 12 aylık ortalamasına göre yapılmaya devam etti. Daha da önemlisi, makalenin ana konusunu oluşturan yeni kira sözleşmeleri de bu sınırın kapsamı dışındaydı. Yani, bir mülk sahibi boş dairesini ilk defa kiraya verirken veya mevcut kiracı çıkıp yerine yeni bir kiracı geldiğinde, kira bedelini belirlerken %25 ile sınırlı değildi. Bu bedel, tamamen arz-talep dengesi ve mülkün bulunduğu lokasyondaki emsal kira değerleri üzerinden tarafların serbest pazarlığı ile belirlenmiştir. Bu durum, aynı apartmanda eski kiracının 10.000 TL öderken yeni kiracının 30.000 TL ödediği senaryoların yasal zeminini oluşturmuştur.
Yeni Kira Sözleşmelerinde Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Yeni bir kira sözleşmesi yapılırken %25 sınırının olmaması, kira bedelinin keyfi olarak belirlenebileceği anlamına gelmez. Süreç, Türk Borçlar Kanunu'nun genel hükümleri ve piyasa dinamikleri tarafından şekillendirilir. Ev sahibi, mülkünün değerini ve piyasa koşullarını göz önünde bulundurarak bir bedel talep etme hakkına sahiptir. Kiracı adayı ise bu bedeli kabul etme, pazarlık yapma veya başka bir alternatife yönelme özgürlüğüne sahiptir. Bu süreçte temel belirleyici faktör "emsal kira bedeli"dir. Yani, benzer özelliklere sahip (oda sayısı, metrekare, konum, bina yaşı vb.) diğer konutların ne kadara kiralandığı, hem ev sahibi hem de kiracı için bir referans noktası oluşturur. Ev sahibinin bu süreçteki en büyük sorumluluğu, talep ettiği bedelin "fahiş" olarak nitelendirilmemesidir. Aksi takdirde hukuki yaptırımlarla karşılaşabilir.
Serbest Piyasa Koşulları ve Emsal Kira Değerleri
Yeni bir kira ilişkisi kurulurken temel ilke sözleşme özgürlüğüdür. Taraflar, yasalara aykırı olmamak kaydıyla kira bedelini serbestçe kararlaştırabilirler. Ev sahibi, kira bedelini belirlerken genellikle şu kriterleri kullanır: mülkün konumu, büyüklüğü, oda sayısı, bina yaşı, iç özellikleri (parke, mutfak dolapları vb.), ulaşım olanaklarına yakınlığı ve en önemlisi, çevredeki benzer dairelerin kira bedelleri. Emlak portallarındaki ilanlar, bölgedeki emlak danışmanlarının görüşleri ve komşu mülklerin kira sözleşmeleri bu konuda yol gösterici olur. Örneğin, İstanbul Beşiktaş'ta 2+1, 90 metrekare bir daire için kira belirlenirken, aynı mahalledeki benzer özelliklere sahip 5-10 dairenin kira ortalaması alınır. Bu ortalama, ev sahibinin talep edeceği rakam için makul bir başlangıç noktası sunar.
Ev Sahibinin "Fahiş Fiyat" Sınırı ve Yasal Sorumlulukları
Sözleşme özgürlüğü sınırsız değildir. Ticaret Bakanlığı, özellikle konut krizinin derinleştiği dönemlerde "fahiş fiyat" artışlarına karşı denetimler yapmaktadır. Bir ev sahibinin, emsallerinden %150-200 daha yüksek bir kira talep etmesi, Haksız Fiyat Değerlendirme Kurulu tarafından incelemeye alınabilir ve ciddi idari para cezalarına yol açabilir. Örneğin, bir bölgede ortalama kiralar 20.000 TL iken, benzer bir daire için 50.000 TL talep etmek fahiş fiyat olarak değerlendirilebilir. Kiracı adayları, bu gibi durumlarla karşılaştıklarında CİMER veya Ticaret İl Müdürlükleri'ne şikayette bulunma hakkına sahiptir. Bu denetim mekanizması, serbest piyasanın kötüye kullanılmasını engellemeyi amaçlayan bir tür otokontrol sistemi olarak işlev görür ve ev sahiplerini daha makul fiyatlandırma yapmaya teşvik eder.
%25 Sınırı Sonrası Mevcut Kiracılar İçin Durum Ne Olacak?
1 Temmuz 2024 itibarıyla %25 sınırının kalkması, en çok mevcut kiracıları etkilemektedir. İki yıl boyunca yasal olarak korunan bu grup, şimdi piyasa gerçekleriyle daha doğrudan yüzleşmek zorunda kalacak. Artık kira artışları, kanunun asli düzenlemesi olan TÜFE'nin 12 aylık ortalamasına göre yapılacak. Bu durum, özellikle son iki yılda piyasa ortalamasının çok altında kalan kiracılar için %60-70'leri bulan zam oranları anlamına gelebilir. Bu geçiş döneminde, hem kiracıların hem de ev sahiplerinin haklarını ve yükümlülüklerini doğru bilmesi, olası anlaşmazlıkları en aza indirmek için hayati önem taşımaktadır. Özellikle "kira tespit davası" gibi hukuki mekanizmalar, bu yeni dönemde daha sık gündeme gelecektir.
1 Temmuz 2024 Sonrası Yenilemelerde TÜFE Kuralına Dönüş
Artık %25 sınırı olmadığı için, 1 Temmuz 2024'ten sonra kira sözleşmesini yenileyen bir kiracı için artış oranı, yenileme yapılacak aydan bir önceki ay açıklanan TÜFE'nin 12 aylık ortalaması olacaktır. Örneğin, sözleşmesi 1 Eylül 2024'te yenilenecek bir kiracı için, Ağustos 2024'te Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan son 12 aylık TÜFE ortalaması yasal tavan olacaktır. Bu oranın 2024'ün ikinci yarısında %55-65 bandında seyretmesi beklenmektedir. Yani, 10.000 TL kira ödeyen bir kiracı, yeni dönemde yasal olarak 15.500 TL ile 16.500 TL arasında bir kira ödemek durumunda kalabilir. Bu oran, ev sahibi tarafından aşılamaz; ancak taraflar anlaşarak bu oranın altında bir artış yapabilirler.
"5 Yılını Dolduran Kiracılar" İçin Kira Tespit Davası Hakkı
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, ev sahiplerine önemli bir hak tanır: Kira ilişkisi beş yılını doldurduğunda, ev sahibi, kiranın emsal değerlerin çok altında kaldığını düşünüyorsa "kira tespit davası" açabilir. Bu davada mahkeme, TÜFE oranına bağlı kalmaksızın, bilirkişi marifetiyle mülkün bulunduğu bölgedeki güncel emsal kira değerlerini araştırır ve kirayı bu değere yaklaştıracak şekilde yeniden belirler. %25 sınırı döneminde kirası çok düşük kalan ve beş yılını doldurmuş kiracılar için ev sahiplerinin bu yola başvurma ihtimali 2024-2025 döneminde oldukça yüksektir. Örneğin, 5.000 TL'ye oturan 6 yıllık bir kiracının dairesinin emsal değeri 25.000 TL ise, mahkeme yeni kirayı 20.000-22.000 TL bandında belirleyebilir.
Yeni ve Mevcut Sözleşme Arasındaki Fiyat Farkının Etkileri
%25 sınırının yarattığı en büyük sorunlardan biri, piyasada ciddi bir fiyat ikiliği oluşturmasıdır. Aynı binada, hatta yan yana iki daireden birinde oturan eski kiracı 10.000 TL öderken, yeni taşınan komşusu aynı ev için 30.000 TL ödeyebilmektedir. Bu durum, hem sosyal adaletsizlik hissine yol açmakta hem de ekonomik dengesizlikler yaratmaktadır. Ev sahipleri, mülklerinden elde ettikleri gelirin enflasyon karşısında erimesi nedeniyle mevcut kiracıları tahliye etmeye yönelik baskılarını artırmaktadır. Bu baskı, hukuki olmayan yollara başvurulmasına ve kiracı-ev sahibi ilişkilerinin bozulmasına neden olmaktadır. Bu bölümde, söz konusu fiyat farkının piyasa üzerindeki somut etkilerini ve potansiyel risklerini analiz edeceğiz.
İkili Piyasa Yapısı: "Eski Kiracı" ve "Yeni Kiracı" Ayrımı
Geçici düzenleme, piyasayı net bir şekilde ikiye bölmüştür. Bir yanda, yasal koruma sayesinde piyasa değerinin %60-70 altında oturan "eski kiracılar", diğer yanda ise bu farkı sübvanse etmek zorunda kalan ve piyasa değerinden ev bulmaya çalışan "yeni kiracılar" bulunmaktadır. Bu durum, özellikle büyük şehirlere yeni taşınan öğrenciler, memurlar veya özel sektör çalışanları için ciddi bir barınma krizine yol açmıştır. İzmir'de 4 yıldır 8.000 TL kira ödeyen bir kiracı varken, aynı evin boşalması durumunda yeni kira talebi 25.000 TL'yi bulabilmektedir. Bu %212'lik fark, ev sahiplerini mevcut kiracıdan kurtulup yeni bir kiracı bulmaya teşvik eden en önemli ekonomik nedendir.
Ev Sahiplerinin Tahliye Baskısı ve Hukuki Riskler
Emsal değerlerin çok altında kira geliri elde eden mülk sahipleri, zararlarını azaltmak için çeşitli yöntemlere başvurmaktadır. En yaygın yöntem, kiracıyı tahliye edebilmek için hukuki boşlukları kullanmaktır. Özellikle "ihtiyaç nedeniyle tahliye" davası açmak veya kiracıdan alınmış olan "tahliye taahhütnamesini" işleme koymak sıkça karşılaşılan durumlardır. Bazı durumlarda ise ev sahipleri, kiracıyı bezdirmek amacıyla aidatları fahiş gösterme, bakım-onarım hizmetlerini aksatma gibi hukuka aykırı yollara başvurabilmektedir. Bu tür baskılar, taraflar arasındaki ilişkiyi geri dönülmez bir şekilde zedelemekte ve adliyelerdeki kira davalarının sayısında son iki yılda %400'e varan bir artışa neden olmuştur.
Kiracı ve Ev Sahipleri İçin 2025 ve Sonrası Beklentileri
%25 sınırının kalkmasıyla birlikte kira piyasası yeni bir döneme giriyor. Bu dönemde hem belirsizlikler hem de yeni fırsatlar mevcut. Hükümet yetkilileri, piyasayı dengeleyecek yeni ve daha kalıcı çözümler üzerinde çalışıldığına dair sinyaller vermektedir. Olası senaryolar arasında, kira artış oranlarının bölgesel emsal değerlere veya gelir gruplarına göre farklılaştırılması gibi modeller tartışılmaktadır. Enflasyonun seyri, konut arzı ve faiz politikaları, 2025 ve sonrasında kira piyasasının yönünü belirleyecek ana faktörler olacaktır. Bu süreçte, tarafların proaktif davranarak hukuki güvencelerini sağlamaları ve açık iletişim kurmaları, olası krizleri önlemenin en etkili yoludur.
Hükümetin Yeni Düzenleme Sinyalleri ve Olası Senaryolar
Adalet Bakanlığı ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, %25 sınırının yerine geçecek daha sürdürülebilir bir model arayışındadır. Masadaki senaryolardan biri, Almanya modeline benzer şekilde, kira artışlarının son 3-4 yılın bölgesel kira ortalamasını geçemeyeceği bir "kira haritası" oluşturulmasıdır. Bir diğer senaryo ise, kira artış tavanının TÜFE'ye ek olarak asgari ücret artış oranı gibi farklı ekonomik göstergelere endekslenmesidir. 2025 yılı içinde bu konuda yeni bir yasal düzenlemenin Meclis gündemine gelmesi beklenmektedir. Bu düzenlemelerin amacı, hem mülk sahibinin yatırımının değerini korumak hem de kiracının barınma hakkını güvence altına almaktır.
Hukuki Anlaşmazlıkları Önlemek İçin Pratik Tavsiyeler
Bu belirsizlik döneminde anlaşmazlıkları önlemek için atılabilecek somut adımlar vardır. Ev sahipleri için tavsiye, yasalara uygun hareket etmek, TÜFE oranını aşan artış talep etmemek ve tahliye için hukuki olmayan yollara başvurmamaktır. Kiracılar için ise kira ödemelerini mutlaka banka üzerinden yaparak dekontlarını saklamak, ev sahibiyle olan tüm önemli iletişimleri yazılı (e-posta, mesaj) olarak gerçekleştirmek ve haklarını öğrenmek için bir avukata danışmaktan çekinmemek önemlidir. Tarafların arabuluculuk kurumuna başvurmaları, mahkeme sürecine gitmeden çok daha hızlı ve ekonomik bir çözüm yolu olabilir. 2024 verilerine göre arabuluculukla çözülen kira anlaşmazlıklarının oranı %65'i aşmıştır, bu da sistemin etkinliğini göstermektedir.